房地产投资的三大常见错误

最近我买下了一套连栋屋作为投资。价钱是$170,000。位置很好，离高速公路和商业中心很近。在网上查到，同样的屋子月租可到$1800。除去房地产税，HOA费，和一个月租的“管理费”（其实我太太自己管理，但在计算投资回报时管理费还是要打进去），这房子的年租净收入可达$16,250。投资的Cap Rate可达9.6%，算是很不错的投资。

我的许多华人客户也喜欢做房地产投资，可是他们的投资基本上是“一塌糊涂”。原因没有别的，他们常常只看到房地产投资的优点，却忽略了房地产投资的代价和风险。

房地产投资的优点

房地产跟其他投资途径相比最大的优点就是看得见摸得着，这种实物的投资给投资人实在稳妥的感觉。这是其他投资所不能给的。

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房地产投资的三大常见错误

1。以为房价只会升不会降
我买的这个房子，前一个房主是在2006年以$354,000的价钱买下的。现在却只能以不到一半的价钱卖给我。可见房价是会跌的，而且跌幅也不比股市小。（现在股价比金融危机前最高点大约只低10%左右。）

很多房地产投资者，正是因为以为房价不会跌，所以贷款买房子，房租收入不能cover贷款支出也在所不惜。如果房价下跌，他们不但陪了夫人又折兵，还被紧紧套牢。

2。没有打进管理房地产的时间和精力成本。
投资的房子如果不出租，每年还是需要付房地产税和维护费。如果要出租，很多投资人没有考虑管理房地产所需的时间和精力。你愿意二十四小时On Call吗？房子的马桶坏了，租客一个电话来，你可得马上过去修。

如果租客是一个死皮赖脸不付房租的人，你愿意花钱找律师上法庭打官司吗？很多州的法律都相当保护租客，而华人的屋主又胆小怕事，死皮赖脸的人还最喜欢找华人租房子。

3。没有考虑法律上的风险
如果租客在你的屋子里摔跤死掉了，你猜谁有法律责任？如果租客忘了关火炉，一排连栋屋都被烧了，你猜受损失的人会告谁？华人的投资者都是把房子放在自己名下，又没有买足够的责任险。一旦出了事，可能就是倾家荡产。

投资房地产就像从事一门生意，是要花时间精力的，又有风险和代价的。如果没有足够的回报 - Cap Rate 10%左右 - 就不如投资REIT来得省事妥当。

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华人医生为什么不容易富

“在高收入者当中，医生是最不容易富的”—Thomas Stanley, The Millionaire Next Door作者

医生为什么不容易富呢？

一：落后的起点
医生这个职业有很长的培训期。完成医学院和医院实习期后，很多初执业的医生已经三十有五了。他们大多已经拖家带口，还要偿还高额的学生贷款。他们要从业多年后才可能积攒财富。

二：大环境不好
Medicare Trust Fund预计到2019就破产。为了削减开支，CMS开刀砍的第一项就是医生的报销（reimbursement）。大部分的医生四分之一到三分之一的收入来自Medicare报销，并且保险公司也会跟着Medicare砍报销。在可预见的未来，医生的收入只会下跌，不会上升。

三：行医艰难
法律上的要求占去了越来越多医生看病的时间。比如EHR的要求，ACO的安排等，虽然长期而言可能对病人有利，短期来说确是医生的一个很大的负担。

四：时间与精力
医生每天要工作10至12个小时。他们很难有多余的时间和精力去做适当的财务安排。

五：理财知识
医生都很聪明。他们在自己的领域里受到了很专业地训练。但他们不大明白理财跟医学是隔行如隔山。医学方面的聪明很难转嫁到理财方面。有些医生可能也有CPA, financial advisor等等专业人士帮他们， 但是这些专业人士大多是各自为政，没有人帮医生看好他们的financial BIG Picture。

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以上的障碍是所有医生都面临的，华人医生还有他们独特的困难：

一：华人医生的诊所常常象家庭作坊，妻儿老小一起在诊所帮忙。很少华人医生的诊所是专业管理。他们也很难得到专业的服务。

二：华人社区卖保险的“理财顾问”超多。华人医生因为收入较高，难免被这些“理财顾问” 盯上。很少华人医生手头没有一大箩筐寿险年金这些让“理财顾问”发财，却让自己贫穷的金融产品。

三：华人医生最常用的投资方式是房地产。其实房地产不但有风险，不太容易产生效益：房地产如果不出租的话，会吃掉很多税和维护费；如果出租的话，这本身就是一门花时间精力的生意。

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怎么办呢?

华人医生非常需要一位可靠的财务总管(CFO)帮他们打理所有财务问题。寻找这样一位总管时要符合以下几个要求：

第一，最低要求必须是独立的专业理财顾问。如果这位理财顾问拿的是美林银行或纽约人寿的薪水，她就不可能对你忠诚。

第二，还要察看这个理财顾问是不是在推销金融产品。如果某个理财顾问在头一次见面就推销保险，年金或基金，赶快躲远一点。

第三，要看这个理财顾问对医生的问题熟不熟悉，是不是有很多医生客户。最好有医生客户的reference。

第四，要看这个理财顾问是不是有专家团队。财富总管是象一个PCP医生，需要Specialists的支持才能给客户提供最好最全面的服务。

只有满足这四点的理财顾问才能值得医生考虑。

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