房地产投资的三大常见错误

最近我买下了一套连栋屋作为投资。价钱是$170,000。位置很好，离高速公路和商业中心很近。在网上查到，同样的屋子月租可到$1800。除去房地产税，HOA费，和一个月租的“管理费”（其实我太太自己管理，但在计算投资回报时管理费还是要打进去），这房子的年租净收入可达$16,250。投资的Cap Rate可达9.6%，算是很不错的投资。

我的许多华人客户也喜欢做房地产投资，可是他们的投资基本上是“一塌糊涂”。原因没有别的，他们常常只看到房地产投资的优点，却忽略了房地产投资的代价和风险。

房地产投资的优点

房地产跟其他投资途径相比最大的优点就是看得见摸得着，这种实物的投资给投资人实在稳妥的感觉。这是其他投资所不能给的。

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房地产投资的三大常见错误

1。以为房价只会升不会降
我买的这个房子，前一个房主是在2006年以$354,000的价钱买下的。现在却只能以不到一半的价钱卖给我。可见房价是会跌的，而且跌幅也不比股市小。（现在股价比金融危机前最高点大约只低10%左右。）

很多房地产投资者，正是因为以为房价不会跌，所以贷款买房子，房租收入不能cover贷款支出也在所不惜。如果房价下跌，他们不但陪了夫人又折兵，还被紧紧套牢。

2。没有打进管理房地产的时间和精力成本。
投资的房子如果不出租，每年还是需要付房地产税和维护费。如果要出租，很多投资人没有考虑管理房地产所需的时间和精力。你愿意二十四小时On Call吗？房子的马桶坏了，租客一个电话来，你可得马上过去修。

如果租客是一个死皮赖脸不付房租的人，你愿意花钱找律师上法庭打官司吗？很多州的法律都相当保护租客，而华人的屋主又胆小怕事，死皮赖脸的人还最喜欢找华人租房子。

3。没有考虑法律上的风险
如果租客在你的屋子里摔跤死掉了，你猜谁有法律责任？如果租客忘了关火炉，一排连栋屋都被烧了，你猜受损失的人会告谁？华人的投资者都是把房子放在自己名下，又没有买足够的责任险。一旦出了事，可能就是倾家荡产。

投资房地产就像从事一门生意，是要花时间精力的，又有风险和代价的。如果没有足够的回报 - Cap Rate 10%左右 - 就不如投资REIT来得省事妥当。

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华人医生为什么不容易富

“在高收入者当中，医生是最不容易富的”—Thomas Stanley, The Millionaire Next Door作者

医生为什么不容易富呢？

一：落后的起点
医生这个职业有很长的培训期。完成医学院和医院实习期后，很多初执业的医生已经三十有五了。他们大多已经拖家带口，还要偿还高额的学生贷款。他们要从业多年后才可能积攒财富。

二：大环境不好
Medicare Trust Fund预计到2019就破产。为了削减开支，CMS开刀砍的第一项就是医生的报销（reimbursement）。大部分的医生四分之一到三分之一的收入来自Medicare报销，并且保险公司也会跟着Medicare砍报销。在可预见的未来，医生的收入只会下跌，不会上升。

三：行医艰难
法律上的要求占去了越来越多医生看病的时间。比如EHR的要求，ACO的安排等，虽然长期而言可能对病人有利，短期来说确是医生的一个很大的负担。

四：时间与精力
医生每天要工作10至12个小时。他们很难有多余的时间和精力去做适当的财务安排。

五：理财知识
医生都很聪明。他们在自己的领域里受到了很专业地训练。但他们不大明白理财跟医学是隔行如隔山。医学方面的聪明很难转嫁到理财方面。有些医生可能也有CPA, financial advisor等等专业人士帮他们， 但是这些专业人士大多是各自为政，没有人帮医生看好他们的financial BIG Picture。

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以上的障碍是所有医生都面临的，华人医生还有他们独特的困难：

一：华人医生的诊所常常象家庭作坊，妻儿老小一起在诊所帮忙。很少华人医生的诊所是专业管理。他们也很难得到专业的服务。

二：华人社区卖保险的“理财顾问”超多。华人医生因为收入较高，难免被这些“理财顾问” 盯上。很少华人医生手头没有一大箩筐寿险年金这些让“理财顾问”发财，却让自己贫穷的金融产品。

三：华人医生最常用的投资方式是房地产。其实房地产不但有风险，不太容易产生效益：房地产如果不出租的话，会吃掉很多税和维护费；如果出租的话，这本身就是一门花时间精力的生意。

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怎么办呢?

华人医生非常需要一位可靠的财务总管(CFO)帮他们打理所有财务问题。寻找这样一位总管时要符合以下几个要求：

第一，最低要求必须是独立的专业理财顾问。如果这位理财顾问拿的是美林银行或纽约人寿的薪水，她就不可能对你忠诚。

第二，还要察看这个理财顾问是不是在推销金融产品。如果某个理财顾问在头一次见面就推销保险，年金或基金，赶快躲远一点。

第三，要看这个理财顾问对医生的问题熟不熟悉，是不是有很多医生客户。最好有医生客户的reference。

第四，要看这个理财顾问是不是有专家团队。财富总管是象一个PCP医生，需要Specialists的支持才能给客户提供最好最全面的服务。

只有满足这四点的理财顾问才能值得医生考虑。

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朋友建议你买终生人寿？

“有这样的朋友，你还需要敌人吗？” - Suze Orman

稳健的60/40投资组合

圣诞节的时候，我给我的客户打电话，告诉说他们的投资账户已经超过了经济危机前的水准20%，这次百年不遇的经济大动荡没有影响到他们的个人财务。

他们的投资是所谓的60/40组合；也就是60%投资于股票类，40%投资于债券类。

许多在专业和生意上非常成功的华人却在投资上屡屡失败。为什么我这简单的60/40组合能保住客户养老的本钱呢？以下是我几点分享。



我的客户都尊重投资是一门专业
成功的医生能够自己去开餐馆吗？成功的餐馆业主也能行医吗？答案是不能的，道理人人都懂：隔行如隔山。但是一论到投资，许多人都觉得自己天生就会，自己随便就能来。我的客户与一般人不同，他们认识到投资跟开餐馆，行医，做贸易一样，也是一门专业，不懂这个专业就去做，就如同餐馆老板开诊所一样注定要失败。

我的客户都有详细的投资计划
做每一项事情要成功都需要有计划。开个餐馆要成功，一定要选好地点，做好市场定位，请好厨师，做好室内装潢。总之，不是随便乱来就能成的。可是一道投资，大部分的投资者是毫无计划毫无章法的。他们的决策模式是道听途说，一窝蜂跟风。其结果就是常常是高点进，低点出。投资都以亏光为结局。

我的客户都作资产类投资
一般的投资者选股票，我帮我的投资者选资产类。每个资产类里面就有成千上万的不同证卷，这样风险就小很多。

我的客户能够坚持执行计划不动摇
我的许多客户都使用60/40组合。在2009年初，一位股票类跌了很多，很多组合变成了40/60。在这个时候，很多投资者会把剩下40%的股票类也卖掉，我却将赚了钱的债券类卖掉一些投资到亏了很多钱的股票类。这项再平衡(rebalance)的操作，正是客户的投资恢复很快的原因。2009年初股市大恐慌的时候，要卖掉赚了钱的债卷类去买跌了很多的股票类可不是件容易做的事。好在我的客户和我都事先作了书面的投资计划(Investment Plan)，即使在艰难时期，我们坚持照着计划执行。

这些就是我的客户能够投资成功的主要原因。

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帮客户省了$87,000的税

我有一个客户，住在阿拉斯加，在自己家里经营一项事业。客户包括美国国防部，苹果公司等。每年做几百万的生意，几乎都是利润。

他注册了一个个体责任有限公司(Single-person LLC)。我在跟他谈话中发现，每年报税他都按个体户(Sole Proprietorship)报。这是大错特错！（替他报税的是他小时候一起弹吉它的好友，没有CPA的资格。难怪！）

原来Single-person LLC可以有两种报税方法：1）按照个体户，直接报到Schedule C上；2）按照小公司S Corporation来报。这种报法稍微复杂一些。

他去年的利润时三百一十万，按个体户报，所有三百一十万都要交2.9%的Medicare Tax。如果按小公司报，他可以给自己发十万的工资。这样一来，只有这十万需要交Medicare Tax，其余三百万都免掉了。一个小小的改动，竟然能够省下$87,000。


这里我想读者可学两个教训：

1）象报税，投资这些需要专业知识的工作，不要自己做，也不要找个熟人随便帮你做。
2）你如果是个体经营者，而你的收入已经超过二十万，你最好按S Corporation来报税。

看不到的风险

大部分投资者觉得投资风险就是价格波动。但是有比价格波动更大更危险的风险，他们却看不到。我在这里介绍两种以供大家参考。

信息不对称风险
大学的时候，我买过一辆二手本田车。车主一直跟我强调本田车如何如何可靠。结果我才开了二十天，引擎就坏了。这时原车主已经找不到了。这就是信息不对称风险：车主已经知道引擎快坏了，他不告诉我，我就不知道。

这种现象在金融届比比皆是。比如你投资对冲基金，你知道基金管理人拿你的钱去做什么吗？当然，为了拿到你的钱，基金会向你披露信息。我可以向你保证，向你披露的一定是好信息，有不好的信息，能掩盖的一定不会向你披露。投资人在这种信息不对称得情况下投资，只有被宰的份儿！

代理风险
很多华人喜欢华尔街大公司的理财顾问帮他们理财。他们以为华尔街大公司可靠。他们有很强的市场分析师阵容。大公司的理财顾问一定知道更多市场的秘密，必定能为他们赚钱。

可是他们凭什么要为你赚钱？高盛老总Blankfein说得好：高盛是Market Maker，不是Fiduciary。这句话什么意思？很多华人不懂，却非常关键。这句话的意识是，你要买卖金融产品，高盛会做你的交易对手！他们可不为你盈亏负责！

这就是代理分险。你以为你的理财顾问代表你的利益，其实他们代表的是华尔街（你的交易对手）的利益。

这些风险你考虑过吗？

黄金是对付通货膨胀的好办法吗?

两个月前，我的一个朋友给我电话。交谈的内容如下：

朋友：“我爸爸想知道在那里能够买到一些黄金。”
我：“你爸不是得了老人痴呆症吗?”
朋友：“是阿。”
我：“那他怎么想要买黄金？”
朋友："他担心通货膨胀，他听说黄金是一个好的办法."

让我们来检验一下这个说法对不对. 黄金价格与通胀的相关系数是0.403。 这个数的确很高,但没高过TIPS和T-Bills与黄金的相关系数。 根据Dimensional Fund Advisors两位研究员Lee & Lee的论文, TIPS与通胀的相关系数是0.438, 而T-bills与通胀的相关系数是0.410. 显然，对付通胀，TIPS和T-Bills是更好的方法。

黄金更大的缺点是价格波动太大。美国长期的通胀率大约是3%左右，但有 4% 标准偏差 (波动幅度) 。 然而,黄金价格的标准偏差（波动幅度）接近40%. 用高波动的黄金对付低波动的通货膨胀就像使用治癌症的化疗去治感冒。我觉得不治比治还好。

S&P 500指数以外

如果你像大多数投资者，你的帐户里头会有几只名字很好的基金和几只名声很大的股票。你以为你已经充分分散了风险，可实际上你的投资还在S&P 500指数，也就是美国股市最大的500只股票，的范围内。

难怪在过去10年内，股票投资对你来说不是件愉快的事。因为有两大熊市，造成S&P 500比10年前还低了7.7%。

但是，如果你的投资范围超出了S&P 500， 比如小型价值股，国际股和新兴市场股等资产类别，你的回报就不会很差。这从下面这张表就可以看出来：

资产类别	十年总回报
S&P 500 美国大型股，最大500	-7.7%
Fama/French 美国小型股	84.2%
Fama/French 美国小型价值股	132.9%
MSCI EAFE 美国外发达国家股	30%
MSCI EAFE 美国外发达国家小型股	87.3%
MSCI EAFE 美国外发达国家价值股	56.5%
MSCI Emerging Markets 新兴市场股	168.1%

你可以从表中学到两个教训。

错误的教训：
因为过去十年新兴市场股有最好回报，那就把所有的资金都放进新兴市场股。（华尔街日报报道说，在过去的6各月内，三分之二的共同基金投资流入到了新兴市场基金 - 大多数的投资者学了错误的教训。）

正确的教训：
风险应当分散到不同的资产类别，买几只不同的股票和基金并没有真正分散风险。

如果你不确定你的投资有没有真正分散风险，我portfolio review的服务能帮你查出来。

如何避免被税务局IRS查税

最近，IRS公布的查税统计有以下几个特点：

• 个人或家庭收入在二十万以下，被查税的可能性少于1%。
  
• 个人或家庭收入在二十万以上，被查税的可能性是3%。
  
• 个人或家庭收入在一百万以上，被查税的可能性升到6%。

统计显示，2009年IRS的查税率比2008年增加，

• 个人和家庭收入在二十万以下，没有明显增加。
• 个人和家庭收入在二十万以上，查税率增加11%。
• 个人和家庭收入在二十万以上，查税率增加了30%。

2009年税务局总共差了一百四十万件税表，一百万件是通信查税，其余是面对面查税。如果你不想被税务局查税，最好别赚太多钱。

连贫穷的老人家也不放过

我最近帮助了一对中老年夫妇做财务规划。他们收入很低，两夫妇加起来才有叁万美金。可是他们买了一大堆的永久保险，不但给自己买，也给他们的子女买。他们每年用在缴保险金的钱就要一万美金出头。

其实两老的儿女都已经长大，他们各自又有自己的工作，经济上不依赖对方，所以根本就没有买保险的需要。他们的子女还没有成家，更说不上有卖保险的需要。他们为什麽会买这麽多不需要的保险呢？原来他们是越南华侨，他们的保险经纪也是越南华侨，这位经纪跟他们说：永久保险是最好的投资。他们就信了。

我敢保证这位经纪没有跟两位老人讲：头一年的保险金他拿100%做为他的佣金，往后每年他拿10%。除了他的佣金外，保险公司也要赚一笔，而且要比经纪更多的一笔。等保险经纪和保险公司拿够后，剩下的就才是两位老人的投资了。难怪说永久保险是最好的投资，对经纪和保险公司而言确实如此。

我认识的一个人的哥哥给一家大的保险公司做经纪，只做了一年就做不下去了。（在这之前，他在中餐馆打工。）每年保险公司会招很多阿猫阿狗去给他们做经纪，90%一年内被淘汰，剩下的都是皮够厚心够黑的，连老人都可以坑的